Trình tự, thủ tục cấp sổ đỏ lần đầu được thực hiện ra sao theo Nghị định mới của Chính phủ?GĐXH - Chính phủ vừa ban hành Nghị định quy định về điều tra cơ bản đất đai; đăng ký, cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất và hệ thống thông tin đất đai. Trong đó, quy định về trình tự, thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất lần đầu là vấn đề được nhiều người dân quan tâm.
Luật sư Hà Thị Khuyên (Trưởng văn phòng luật sư Nhân Chính, Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, Điều 43 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định về tài sản riêng của vợ chồng.
Theo đó, tài sản riêng của vợ, chồng gồm tài sản mà mỗi người có trước khi kết hôn; tài sản được thừa kế riêng, được tặng cho riêng trong thời kỳ hôn nhân; tài sản được chia riêng cho vợ, chồng theo quy định tại các Điều 38, 39 và 40 của Luật Hôn nhân và Gia đình; tài sản phục vụ nhu cầu thiết yếu của vợ, chồng và tài sản khác mà theo quy định của pháp luật thuộc sở hữu riêng của vợ, chồng.
Tại Điều 11 Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định về tài sản riêng khác của vợ, chồng theo quy định của pháp luật cụ thể: Quyền tài sản đối với đối tượng sở hữu trí tuệ theo quy định của pháp luật sở hữu trí tuệ; Tài sản mà vợ, chồng xác lập quyền sở hữu riêng theo bản án, quyết định của Tòa án hoặc cơ quan có thẩm quyền khác; Khoản trợ cấp, ưu đãi mà vợ, chồng được nhận theo quy định của pháp luật về ưu đãi người có công với cách mạng; quyền tài sản khác gắn liền với nhân thân của vợ, chồng.
Việc bố mẹ tặng cho đất cho chồng thì sẽ xảy ra một trong hai trường hợp sau:
(1) Trường hợp bố mẹ tặng cho nhà đất riêng cho chồng:
Trường hợp này nhà đất sẽ là tài sản riêng của người chồng. Nếu trường hợp người chồng không nhập tài sản riêng vào tài sản chung của vợ chồng theo quy định tại khoản 1 Điều 46 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 thì người chồng sẽ có toàn quyền định đoạt đối với tài sản được bố mẹ tặng cho mà không cần có sự thỏa thuận với người vợ.
Song nếu như người chồng có thỏa thuận nhập tài sản riêng vào tài sản chung với vợ thì kể từ thời điểm việc nhập tài sản riêng vào tài sản chung có hiệu lực thì tài sản được bố mẹ tặng cho là nhà đất đó sẽ trở thành tài sản chung của vợ chồng. Đồng thời kể từ lúc đó, việc định đoạt tài sản là nhà đất được bố mẹ tặng cho đó phải được sự đồng ý của cả 2 vợ chồng.
"Chồng được bố mẹ tặng cho nhà đất, vợ có được hưởng không?" là câu hỏi được rất nhiều bạn đọc quan tâm. Ảnh minh hoạ
(2) Trường hợp bố mẹ tặng cho nhà đất chung cho cả vợ và chồng:
Điều 33 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định về tài sản chung của vợ chồng. Theo đó, tài sản chung của vợ chồng gồm tài sản do vợ, chồng tạo ra, thu nhập do lao động, hoạt động sản xuất, kinh doanh, hoa lợi, lợi tức phát sinh từ tài sản riêng và thu nhập hợp pháp khác trong thời kỳ hôn nhân, trừ trường hợp được quy định tại khoản 1 Điều 40 của Luật Hôn nhân và Gia đình; tài sản mà vợ chồng được thừa kế chung hoặc được tặng cho chung và tài sản khác mà vợ chồng thỏa thuận là tài sản chung.
Quyền sử dụng nhà đất mà vợ, chồng có được sau khi kết hôn là tài sản chung của vợ chồng, trừ trường hợp vợ hoặc chồng được thừa kế riêng, được tặng cho riêng hoặc có được thông qua giao dịch bằng tài sản riêng.
Vì thế, trường hợp cả vợ và chồng được bố mẹ tặng cho nhà đất chung thì tài sản này sẽ trở thành tài sản chung của vợ và chồng, nên quyền định đoạt sẽ thuộc về cả 2 vợ chồng.
Bố mẹ tặng cho nhà đất có cần công chứng không?
Tại khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024 quy định quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất phải được lập thành văn bản, có công chứng hoặc chứng thực. Cụ thể, việc công chứng, chứng thực hợp đồng, văn bản thực hiện các quyền của người sử dụng đất được thực hiện như sau:
- Hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực, trừ trường hợp quy định tại điểm b khoản 3 Điều 27 Luật Đất đai 2024.
- Hợp đồng cho thuê, cho thuê lại quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, hợp đồng chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp; hợp đồng chuyển nhượng, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, tài sản gắn liền với đất mà một bên hoặc các bên tham gia giao dịch là tổ chức hoạt động kinh doanh bất động sản được công chứng hoặc chứng thực theo yêu cầu của các bên.
- Văn bản về thừa kế quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất được công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật về dân sự.
- Việc công chứng, chứng thực thực hiện theo quy định của pháp luật về công chứng, chứng thực.
Theo khoản 3 Điều 45 Luật Đất đai 2024 quy định về điều kiện thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất; nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất. Cụ thể người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, tặng cho quyền sử dụng đất; thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất khi có đủ các điều kiện sau đây:
- Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp thừa kế quyền sử dụng đất, chuyển đổi đất nông nghiệp khi dồn điền, đổi thửa, tặng cho quyền sử dụng đất cho Nhà nước, cộng đồng dân cư và trường hợp quy định tại khoản 7 Điều 124 và điểm a khoản 4 Điều 127 Luật Đất đai.
- Đất không có tranh chấp hoặc tranh chấp đã được giải quyết bởi cơ quan nhà nước có thẩm quyền, bản án, quyết định của Tòa án, quyết định hoặc phán quyết của Trọng tài đã có hiệu lực pháp luật.
- Quyền sử dụng đất không bị kê biên, áp dụng biện pháp khác để bảo đảm thi hành án theo quy định của pháp luật thi hành án dân sự.
- Trong thời hạn sử dụng đất.
- Quyền sử dụng đất không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời theo quy định của pháp luật.
Như vậy, khi bố mẹ tặng cho nhà đất cho con thì văn bản tặng cho phải được công chứng hoặc chứng thực theo quy định tại các tổ chức hành nghề công chứng, hoặc chứng thực tại Ủy ban nhân dân cấp xã/phường.
Bố mẹ tặng cho nhà đất cho cả 2 vợ chồng, nhưng sổ đỏ chỉ đứng tên 1 người có được không?
Điều 34 Luật Hôn nhân và Gia đình năm 2014 quy định về đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng đối với tài sản chung. Theo đó, trong trường hợp tài sản thuộc sở hữu chung của vợ chồng mà pháp luật quy định phải đăng ký quyền sở hữu, quyền sử dụng thì giấy chứng nhận quyền sở hữu, giấy chứng nhận quyền sử dụng phải ghi tên cả hai vợ chồng, trừ trường hợp vợ chồng có thỏa thuận khác.
Đồng thời tại khoản 2 Điều 12 Nghị định 126/2014/NĐ-CP quy định về đăng ký tài sản chung của vợ chồng. Theo đó, đối với tài sản chung của vợ chồng đã được đăng ký và ghi tên một bên vợ hoặc chồng thì vợ, chồng có quyền yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi giấy chứng nhận quyền sở hữu, quyền sử dụng đất để ghi tên của cả vợ và chồng.
Vì thế, khi bố mẹ tặng cho đất cho cả vợ và chồng thì sẽ do 2 vợ chồng đứng tên trong sổ đỏ, trừ trường hợp cả hai vợ chồng có văn bản thỏa thuận về việc chỉ có 1 người đứng tên. Nếu trường hợp chỉ có 1 người đứng tên trong sổ đỏ mà vợ hoặc chồng muốn thay đổi thêm tên người còn lại vào thì sẽ thực hiện thủ tục yêu cầu cơ quan có thẩm quyền cấp đổi sổ đỏ để ghi tên của cả vợ và chồng.
Những loại giấy tờ có thể làm căn cứ cấp sổ đỏ theo luật mớiGĐXH - Theo Luật Đất đai 2024, số 31/2024/QH15 được Quốc hội thông qua ngày 18/1/2024, cá nhân, hộ gia đình có thể sẽ được cấp sổ đỏ, nếu có một trong số các loại giấy tờ sau đây.
