Thống kê của VnExpress cho thấy, lượng hàng tồn kho của hơn 100 doanh nghiệp bất động sản trên sàn chứng khoán Việt Nam đạt hơn 531.000 tỷ đồng, tăng 11% từ đầu năm. Đây là con số cao nhất từ trước đến nay. Trong đó, chỉ số này trong báo cáo tài chính của nhiều nhà phát triển dự án lớn như Vinhomes, Novaland, Vingroup, Kinh Bắc, Khang Điền... lên cao kỷ lục.
Hết quý II, Novaland là công ty có nhiều hàng tồn kho nhất, ở mức 150.233 tỷ đồng, cao nhất từ trước đến nay. Trong đó, giá trị quỹ đất và dự án đang xây dựng chiếm gần 95%, với các dự án như Aqua City, Novaworld Hồ Tràm, The Grand Manhatttan... Phần còn lại là bất động sản đã xây dựng hoàn thành và hàng hóa bất động sản, bất động sản đã hoàn thiện chờ bàn giao cho khách hàng.
Vingroup là một tập đoàn đa ngành nhưng lại có hàng tồn kho trong lĩnh vực bất động sản lớn thứ hai trên sàn chứng khoán, ở mức hơn 98.600 tỷ đồng. Một công ty con của tập đoàn này là Vinhomes cũng ghi nhận chỉ số này ở mức kỷ lục, hơn 80.200 tỷ đồng.
Về mặt nghiệp vụ kế toán, ông Nguyễn Trọng Đình Tâm, Phó giám đốc Khối phân tích Chứng khoán ASEAN, cho biết hàng tồn kho của các doanh nghiệp ngành này (chủ yếu thuộc phân khúc căn hộ, chung cư) thường gồm các cấu phần: bất động sản để bán đang xây dựng, chi phí sản xuất kinh doanh dở dang, bất động sản để bán đã xây dựng hoàn thành và bất động sản mua để bán.
Trong đó, khoản mục bất động sản để bán đang xây dựng thường chiếm tỷ trọng lớn nhất. Do thời gian xây dựng và phát triển một dự án thông thường kéo dài 3-7 năm, giá trị của chỉ số này sẽ xuất hiện trên bảng cân đối kế toán của doanh nghiệp trong nhiều kỳ kế toán.
Ông Võ Hồng Thắng, Giám đốc Đầu tư DKRA Group, một công ty chuyên dịch vụ về bất động sản, nhận định lượng hàng tồn kho lớn của các doanh nghiệp cuối quý II là một dấu hiệu tích cực của thị trường. Điều này phản ánh doanh nghiệp đã có sản phẩm sẵn sàng đưa ra thị trường và có nguồn tiền để thực hiện dự án.
Chuyên gia này cho rằng sau giai đoạn 2022-2024, ngành bất động sản gặp nhiều khó khăn, đặc biệt trong vấn đề pháp lý. Vì vậy, hàng tồn kho cao trong giai đoạn này là rủi ro với các công ty địa ốc.
Đến đầu năm 2025, hàng loạt dự án đã được cơ quan quản lý tháo gỡ, tạo ra nguồn cung cho thị trường, theo ông Thắng. Việc này giúp hàng tồn kho của các doanh nghiệp địa ốc tăng lên do các dự án chưa mang về doanh thu nhưng đã sẵn sàng đưa vào kinh doanh.
Trong báo cáo tình hình kinh tế, xã hội 6 tháng đầu năm, UBND TP HCM cho biết đã rà soát vướng mắc cho 571 dự án tồn đọng. Kết quả bước đầu, 63 dự án trong số này đã được tháo gỡ, góp phần khơi thông hơn 86.800 tỷ đồng vốn đầu tư và giải phóng khoảng 923 ha quỹ đất.
Đồng quan điểm, ông Nguyễn Trọng Đình Tâm cho biết hàng tồn kho cao với các doanh nghiệp thương mại kéo dài có thể là chỉ báo cho hoạt động kém hiệu quả. Tuy nhiên, với các công ty địa ốc, đó là một dấu hiệu tích cực ở thời điểm hiện tại.
Chuyên gia của Chứng khoán ASEAN cũng nhận định chỉ số này trên báo cáo tài chính cao không ảnh hưởng tiêu cực đến ngành vì môi trường lãi suất hiện thấp, giúp người mua nhà lẫn doanh nghiệp hưởng lợi. Theo số liệu của Ngân hàng Nhà nước, lãi suất cho vay bình quân trong 7 tháng đầu năm với các khoản vay mới là 6,38% một năm, thấp hơn khoảng 0,6% so với cuối năm 2024.
Theo ông Tâm, việc Ngân hàng Nhà nước tích cực "bơm tiền" ra thị trường cũng đang hỗ trợ cho hoạt động sản xuất kinh doanh của các công ty địa ốc. Tính đến ngày 30/6, tín dụng toàn hệ thống đạt 17,2 triệu tỷ đồng, tăng 9,9% so với cuối năm 2024 và 19,3% so với cùng kỳ năm 2024, theo số liệu của cơ quan đứng đầu ngành ngân hàng Việt Nam. Đây là mức tăng trưởng cao nhất kể từ năm 2022 đến nay.
Ngoài ra, ông Tâm chia sẻ nhóm bất động sản còn đang hưởng lợi nhờ kết quả kinh doanh tích cực và nhu cầu lớn đến từ người dân, dẫn đến việc hàng tồn kho cao không còn là rủi ro. Theo thống kê của Chứng khoán SSI, lợi nhuận ròng quý II của các doanh nghiệp ngành này tăng 129,6%
Dù các chỉ số cuối quý II là tích cực, ông Võ Hồng Thắng cho rằng vẫn cần thêm thời gian quan sát và theo dõi lượng tồn kho của các doanh nghiệp bất động sản. "Nếu từ giờ đến cuối năm lượng hàng của các công địa ốc vẫn lớn như hiện tại, đó không còn là một tín hiệu tích cực", ông Thắng chia sẻ.
Ông Nguyễn Trọng Đình Tâm tiếp tục duy trì góc nhìn khả quan với triển vọng nửa cuối năm của nhóm bất động sản. Chuyên gia này cho rằng việc ghi nhận doanh thu từ việc bàn giao tại các dự án đang triển khai giúp nhóm này duy trì mức tăng trưởng lợi nhuận 15-20% trong giai đoạn 2025–2026.
Bất động sản khu đông dọc theo Xa lộ Hà Nội, TP Thủ Đức, tháng 2/2024. Ảnh: Quỳnh Trần
Còn theo Chứng khoán SSI, sự phục hồi của thị trường bất động sản nhà ở nửa đầu năm đến từ sự cải thiện cả về nguồn cung và nhu cầu. Công ty này nhận định sự tăng trưởng của nguồn cung đến từ việc cải cách pháp lý và cả các dự án bị đình trệ trước đây và các dự án mới được phê duyệt, bao gồm nhà ở xã hội. SSI trích dẫn báo cáo của CBRE, nguồn cung căn hộ mới tại TP HCM (trước sáp nhập) và Hà Nội dự kiến đạt 40.200 căn trong năm 2025 và 43.000 căn trong năm 2026, tăng lần lượt 11% và 7% so với cùng kỳ năm ngoái.
Về dài hạn, SSI cho rằng thị trường bất động sản có tiềm năng tăng trưởng nhờ nhu cầu nhà ở cao. Bộ phận phân tích này nhận định tỷ lệ đô thị hóa hiện còn thấp, dự kiến tiếp tục tăng nhanh và đạt 50% vào năm 2030 với 1.000-1.200 khu đô thị.
Trọng Hiếu
