Điều kiện chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở mà mọi người dân nên biết để đảm bảo quyền lợi cho bản thânGĐXH - Luật Đất đai 2024 sẽ có hiệu lực thi hành từ ngày 1/8. Trong đó vấn đề về căn cứ, điều kiện để chuyển đổi mục đích sử dụng đất lên đất ở được nhiều người dân đặc biệt quan tâm.
Tách thửa đất, hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024
Trao đổi về vấn đề trên, luật sư Nguyễn Văn Đồng (văn phòng luật sư Nhân Chính – Đoàn luật sư TP Hà Nội) cho biết, việc tách thửa đất, hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024 phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện pháp luật quy định.
Khoản 1 (Điều 220, Luật Đất đai 2024) quy định về việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện như sau:
- Thửa đất đã được cấp một trong các loại giấy chứng nhận:
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
+ Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất.
- Thửa đất còn trong thời hạn sử dụng đất.
- Đất không có tranh chấp, không bị kê biên để bảo đảm thi hành án, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời của cơ quan nhà nước có thẩm quyền. Trường hợp đất có tranh chấp nhưng xác định được phạm vi diện tích, ranh giới đang tranh chấp thì phần diện tích, ranh giới còn lại không tranh chấp của thửa đất đó được phép tách thửa đất, hợp thửa đất.
- Việc tách thửa đất, hợp thửa đất phải bảo đảm có lối đi; được kết nối với đường giao thông công cộng hiện có; bảo đảm cấp nước, thoát nước và nhu cầu cần thiết khác một cách hợp lý. Trường hợp người sử dụng đất dành một phần diện tích của thửa đất ở hoặc thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất để làm lối đi, khi thực hiện việc tách thửa đất hoặc hợp thửa đất thì không phải thực hiện chuyển mục đích sử dụng đất đối với phần diện tích đất để làm lối đi đó.
Để tách thửa đất, hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024 (có hiệu lực từ 1/8), người dân cần phải bảo đảm các nguyên tắc, điều kiện pháp luật quy định. Ảnh minh họa
Bên cạnh những nguyên tắc, điều kiện như đã đề cập ở trên, thì người sử dụng đất khi có nhu cầu muốn hợp, tách thửa đất còn phải đáp ứng được các điều kiện khác như sau:
| Tách thửa đất | Hợp thửa đất |
| - Những thửa đất sau khi thực hiện tách thửa phải đảm bảo được diện tích tối thiểu với loại đất đó theo quy định của UBND cấp tỉnh. Trường hợp thửa đất được tách có diện tích nhỏ hơn so với quy định thì phải thực hiện đồng thời việc hợp thửa với thửa đất liền kề. - Trường hợp chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất thì thực hiện tách thửa, diện tích tối thiểu của thửa đất sau khi tách phải bằng hoặc lớn hơn diện tích tối thiểu của loại đất sau khi chuyển mục đích sử dụng. Đối với thửa đất có đất ở và đất khác thì không bắt buộc thực hiện tách thửa khi chuyển mục đích sử dụng một phần thửa đất, trừ trường hợp người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa. - Trường hợp quyền sử dụng đất được phân chia theo bản án, quyết định của Tòa án mà việc phân chia không bảo đảm được các điều kiện, diện tích, tách thửa theo quy định thì không được phép thực hiện tách thửa. | - Các thửa đất được hợp nhất phải đảm bảo có cùng: + Mục đích sử dụng đất + Thời hạn sử dụng đất + Hình thức trả tiền thuê đất Ngoại trừ trường hợp hợp toàn bộ hoặc một phần thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với nhau và trường hợp hợp thửa đất có đất ở và đất khác trong cùng thửa đất với thửa đất ở. - Trường hợp các thửa đất được hợp nhất khác nhau về mục đích sử dụng, thời hạn, hình thức trả tiền thuê như đã nêu trên thì phải thực hiện đồng thời thủ tục chuyển đổi, điều chỉnh, chuyển hình thức để thống nhất với nhau theo quy định của pháp luật. |
Trong khi đó, Điều 146 Luật Đất đai 2024 quy định, việc cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu. Cụ thể, không cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất đối với trường hợp tự chia, tách thửa đất đã đăng ký, đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất thành 02 hoặc nhiều thửa đất mà trong đó có ít nhất 01 thửa đất có diện tích nhỏ hơn diện tích tối thiểu được tách thửa theo quy định tại Điều 220 của Luật này.
Trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất hoặc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất mà người sử dụng đất có nhu cầu tách thửa, hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật này thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho từng thửa đất sau khi tách thửa, hợp thửa.
Luật sư Nguyễn Văn Đồng (văn phòng luật sư Nhân Chính, Đoàn luật sư TP Hà Nội)
Từ quy định trên có thể thấy, trường hợp thửa đất đã được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà người sử dụng đất có nhu cầu hợp thửa nếu đáp ứng đủ điều kiện theo quy định tại Điều 220 của Luật Đất đai 2024 thì được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu tài sản gắn liền với đất cho thửa đất sau hợp thửa.
Thẩm quyền tách thửa đất, hợp thửa đất theo Luật Đất đai 2024
Thẩm quyền tách thửa đất, hợp thửa đất quy định tại khoản 4 Điều 220 Luật Đất đai 2024. Theo đó, Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ quy định tại các khoản 1, 2 và 3 Điều này, quy định khác của pháp luật có liên quan và phong tục, tập quán tại địa phương để quy định cụ thể điều kiện, diện tích tối thiểu của việc tách thửa đất, hợp thửa đất đối với từng loại đất.
Đối tượng được miễn thuế, phí khi sang tên sổ đỏ theo Luật Đất đai 2024GĐXH - Sang tên sổ đỏ là cách gọi khác của thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, cho tặng, thừa kế quyền sử dụng đất… Theo Luật Đất đai 2024, có một số đối tượng được miễn thuế, phí khi sang tên sổ đỏ.
