Nghệ An: Dân 'ngã ngửa' với thuế chuyển mục đích sử dụng đất mới

Dân ngã ngửa với giá đất mới

Từ ngày 21/5, tỉnh Nghệ An chính thức áp dụng bảng giá đất mới cho giai đoạn 2025, với mức tăng cao chưa từng có. Ở một số khu vực, giá đất tăng gấp 15 lần so với bảng giá giai đoạn 2020 - 2024. Tại TP Vinh, nhiều tuyến đường chính như Quang Trung, đường 72m nối TP Vinh - Cửa Lò hay các tuyến liên xã thuộc xã Nghi Xuân (TP Vinh) đều có mức tăng chóng mặt.

Đất bám mặt đường Hòa Lộc, khối Đức Thịnh, phường Hưng Lộc, TP Vinh được điều chỉnh từ 1,9 triệu đồng lên 15 triệu đồng/m2.

Ghi nhận tại TP Vinh, giá đất theo bảng mới có nơi tăng đột biến. Đường Quang Trung từ 52 triệu đồng/m² lên 150 triệu đồng/m²; lô góc hai mặt đường tăng từ 53 triệu lên 165 triệu đồng/m². Tuyến liên xã như tỉnh lộ 535A - 353B tăng từ 1,2 triệu lên 18 triệu đồng/m² (gấp 15 lần). Các huyện, thị xã cũng ghi nhận mức tăng từ 2 đến 10 lần, đặc biệt ở các trục đường chính.

Lý giải về đợt điều chỉnh này, UBND tỉnh Nghệ An cho biết, việc cập nhật bảng giá đất mới nhằm phù hợp với thực tế thị trường, tăng tính minh bạch, tạo cơ sở pháp lý cho quản lý nhà nước và góp phần tăng thu ngân sách. Tuy nhiên, trên thực tế, nhiều người dân đang rơi vào tình cảnh không thể chuyển đổi mục đích sử dụng đất do mức thuế phải đóng quá cao.

Tưởng chừng việc điều chỉnh giá đất là điều tất yếu để bắt kịp thị trường, nhưng hệ quả kéo theo là tiền thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất cũng tăng vọt lên theo. Chị Lê Thị Vân (phường Hưng Lộc, TP Vinh) cho biết, trước đây, muốn chuyển 150 m² đất vườn sang đất ở, chỉ mất 270 triệu đồng. Nay phải đóng 1,5 tỷ đồng, ngang bằng với giá trị thực tế của mảnh đất.

Phần đất vợ chồng bà Nguyễn Thị Hồng muốn chuyển mục đích sử dụng, bị đánh thuế gần 4,5 tỷ đồng.

Không chỉ riêng chị Vân, nhiều trường hợp khác cũng rơi vào tình cảnh "khóc dở mếu dở" vì bảng giá mới. Gia đình ông Trần Duy Đồng (khối Đức Thịnh, phường Hưng Lộc) chuyển đổi 300 m² đất vườn để chia cho con và bán lấy tiền chữa bệnh nhưng nhận được thông báo phải nộp gần 4,5 tỷ đồng tiền thuế, cao hơn cả số tiền dự kiến bán đất là 3 tỷ đồng.

"Gia đình tôi rao bán 12 triệu đồng/m², khách chỉ trả 10 triệu. Tổng cộng 300 m² nếu bán cũng chỉ được khoảng 3 tỷ. Nhưng phải nộp 4,5 tỷ thuế thì lấy đâu ra?", bà Nguyễn Thị Hồng, vợ ông Đồng, nói.

Chị Trần Vân Anh, con gái ông Đồng cho biết, hồ sơ được nộp ngày 16/5, tức 4 ngày trước khi bảng giá mới có hiệu lực nhưng bị "treo" đến tận giữa tháng 6 mới được chuyển đến cơ quan thuế. Khi nhận báo thuế, gia đình hoàn toàn choáng váng và quyết định rút hồ sơ, chờ Chính phủ xem xét sửa đổi Nghị định 103/2024 về tiền sử dụng đất.

Phần đất 300 m2 dự kiến tách thửa của gia đình bà Hồng.

Không chỉ gia đình ông Đồng, theo Trung tâm Phục vụ hành chính công TP Vinh, nhiều trường hợp khác cũng lâm vào tình trạng tương tự. Ba anh em ở xã Hưng Hòa dự kiến chuyển đổi đất vườn được chia từ bố mẹ để làm nhà, nhưng thay vì phải nộp 1,4 tỷ đồng như theo bảng giá cũ, họ phải đóng gần 11 tỷ đồng theo bảng giá mới, vượt ngoài khả năng chi trả.

Tình trạng này diễn ra phổ biến tại nhiều khu vực ngoại thành, nông thôn nơi giá thị trường thực tế thấp nhưng giá thuế tính theo bảng mới lại cao ngất ngưởng.

Cần điều chỉnh để dân không chịu thiệt

Theo Luật Đất đai 2024, bảng giá đất các địa phương được cập nhật hằng năm, thay vì 5 năm/lần như trước. Tuy nhiên, nếu không sát với thực tế thị trường, hệ lụy rõ ràng nhất là người dân không thể thực hiện quyền sử dụng đất hợp pháp của mình.

Thep luật sư Thái Sĩ Oai (Đoàn Luật sư Nghệ An), Nghị định 103/2024 quy định mức thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở tăng từ 50% lên 100% là quá cao, gây áp lực lớn lên người dân. Trong bối cảnh bảng giá đất tại nhiều tỉnh, thành tăng đột biến, mức thuế này càng trở nên bất hợp lý.

Bảng báo thuế yêu cầu nộp gần 4,5 tỷ đồng để chuyển 300 m² đất vườn sang đất ở tại phường Hưng Lộc (TP Vinh), cao hơn 1,5 lần so với giá thị trường, khiến người dân bị sốc.

Ông Oai đề xuất, cần phân loại rõ ràng các trường hợp chuyển đổi mục đích sử dụng đất để có chính sách thuế linh hoạt, phù hợp thực tế. "Với những trường hợp đặc thù, như bố mẹ tặng đất cho con mà người con chưa từng sở hữu đất ở, thì mức thuế chỉ nên thu 10%, cao nhất là 20%. Như vậy mới đảm bảo công bằng, không đẩy người dân vào cảnh phải 'mua lại đất của chính mình' với giá quá cao", luật sư Oai nhấn mạnh.

Cũng theo luật sư Oai, Nghị định 103/2024 thay thế các Nghị định trước đó quy định mức thuế chuyển đổi mục đích sử dụng đất từ đất vườn sang đất ở từ 50% lên 100% là quá cao. Bộ Tài chính đang lấy ý kiến để sửa đổi Nghị định 103/2024 quy định về tiền sử dụng đất, tiền thuê đất , trong đó xem xét giảm thuế chuyển mục đích sử dụng đất từ 100% xuống còn 50% như trước đây. Tuy nhiên, với mức tăng giá đất lên nhiều lần, thì với việc giảm thuế từ 100% xuống 50%, người dân vẫn phải đóng thuế ở mức cao. Vì thế, giá đất sẽ tiếp tục tăng, người thu nhập thấp càng khó tiếp cận.

Trao đổi với PV, ông Phạm Xuân Ngọc, một người kinh doanh trong lĩnh vực bất động sản lâu năm tại Nghệ An, thẳng thắn, bảng giá đất mới vừa được tỉnh ban hành là quá cao so với thực tế thị trường, gây ra nhiều hệ lụy cho người dân. Việc giá đất tăng gấp nhiều lần so với giai đoạn 2020 - 2024 khiến khả năng chuyển mục đích sử dụng từ đất vườn sang đất ở trở nên vô cùng khó khăn, thậm chí nhiều gia đình phải từ bỏ kế hoạch chia đất cho con.

Bảng giá đất mới tại xã Hưng Hòa (TP Vinh), tăng vọt sau đợt điều chỉnh vừa qua, với mức chênh lệch rõ rệt giữa hai cột giá cũ và mới.

"Rất nhiều hộ dân sử dụng đất ổn định từ trước năm 1980, nhưng khi muốn chia lại cho con cái vẫn phải đóng thuế chuyển đổi rất cao, có trường hợp còn cao hơn cả giá đất thị trường. Ví dụ, cùng một thửa đất 150m², nếu chuyển đổi vào năm ngoái thì chỉ phải đóng 150 triệu đồng, nhưng hiện nay đã tăng lên 600 triệu đồng vì bảng giá mới tăng gấp 4 lần. Điều này là không công bằng và tạo ra sự thiệt thòi lớn cho người dân", ông Ngọc nói.

Ông Ngọc cho rằng, bảng giá đất tại Nghệ An hiện nay không chỉ tiệm cận mà còn vượt cả giá giao dịch thực tế ở một số khu vực. "Thay vì chuyển đổi đất của chính mình để chia cho con, nhiều người tính toán lại thấy mua đất bên ngoài còn rẻ hơn. Với đà tăng này, người có thu nhập trung bình gần như không còn khả năng tiếp cận đất ở để xây nhà", ông Ngọc nói thêm.

Theo ông Ngọc, cần sớm có những điều chỉnh để đảm bảo bảng giá đất phản ánh đúng giá trị thực, vừa tạo nguồn thu hợp lý cho Nhà nước, vừa không đẩy người dân vào thế bị động, thua thiệt ngay trên chính phần đất hợp pháp của mình.

Tăng bảng giá đất là cần thiết để chống thất thu, minh bạch hóa thị trường, hạn chế đầu cơ. Nhưng nếu thiếu phân loại rõ ràng giữa mục đích dân sinh và thương mại, thiếu chính sách hỗ trợ cho người thu nhập thấp, vô tình tạo ra "bẫy thuế" mà người dân không thể thoát.

Trước làn sóng dư luận và phản ánh thực tế từ người dân, UBND tỉnh Nghệ An chỉ đạo các ngành chuyên môn rà soát lại những khu vực giá đất chưa phù hợp, chuẩn bị đề xuất điều chỉnh cho năm 2026. Đây là động thái cần thiết, trong bối cảnh dư luận và người dân đang kỳ vọng một chính sách giá đất sát thực tế hơn, không làm triệt tiêu quyền sử dụng đất chính đáng của người dân; đồng thời đề xuất kiến nghị sửa đổi Nghị định 103/2024 để điều chỉnh chính sách thuế cho hợp lý hơn.

Bảng giá đất sẽ thay đổi như thế nào sau khi sáp nhập tỉnh?

GĐXH - Sau sáp nhập tỉnh, bảng giá đất tại các tỉnh sẽ thay đổi, tuy nhiên chắc chắn giá đất tại bảng giá đất vẫn sẽ bám sát theo từng khu vực và thị trường.