Đáp ứng điều kiện gì để được kinh doanh nhà trọ và chung cư mini?
Năm 2026, các quy định về kinh doanh nhà trọ và "chung cư mini" được siết chặt đặc biệt là khi Luật Nhà ở 2023 và các Nghị định mới về Phòng cháy chữa cháy (PCCC) có hiệu lực.
Để được phép kinh doanh nhà trọ và "chung cư mini" dưới đây là các điều kiện chủ nhà trọ cần đáp ứng:
Điều kiện pháp lý và đăng ký kinh doanh
Giấy đăng ký kinh doanh: Cho thuê nhà trọ là hoạt động thương mại sinh lời thường xuyên, do đó chủ nhà trọ cần đăng ký theo hình thức Hộ kinh doanh hoặc Doanh nghiệp.
Theo Nghị định 68/2026/NĐ-CP và Luật Thuế thu nhập cá nhân 2025, cá nhân cư trú có hoạt động sản xuất, kinh doanh, bao gồm cả cá nhân đăng ký thành lập hộ kinh doanh hoặc người được các thành viên hộ gia đình ủy quyền làm người đại diện hộ kinh doanh (sau đây gọi là cá nhân kinh doanh) có mức doanh thu năm từ 500 triệu đồng trở xuống không phải nộp thuế thu nhập cá nhân.
Giấy phép xây dựng: Phải có giấy phép xây dựng đúng mục đích (nhà ở riêng lẻ có mục đích cho thuê hoặc chung cư mini). Nhà ở thông thường mà tự ý sửa thành nhiều phòng trọ mà không xin phép sẽ bị xử phạt nặng.
Quy định về diện tích ở và cơ sở vật chất
Theo Luật Nhà ở 2023, điều kiện tối thiểu về diện tích thường được áp dụng như sau:
Diện tích bình quân: Đối với dãy nhà trọ 1 tầng, diện tích sử dụng bình quân không được thấp hơn 8m²/người (không bao gồm diện tích khu phụ).
Nhà trọ phải đảm bảo không bị ngập úng, tường không nứt vỡ, mái nhà không dột.
Cửa chính và cửa sổ phải có khóa chắc chắn.
Phải có hệ thống điện, nước an toàn và đảm bảo vệ sinh môi trường.
Hết tháng 3/2025, không đủ điều kiện này nhiều nhà trọ phải dừng hoạt độngGĐXH - Trước ngày 30/3/2025, chủ chung cư mini, chủ trọ phải thực hiện các giải pháp tăng cường và đảm bảo PCCC theo Chỉ thị 19/CT-TTg.
Theo quy định của Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024, nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh phải đảm bảo phòng cháy, chữa cháy. Ảnh minh họa: TL
Quy định về phòng cháy chữa cháy (PCCC)
Từ 20/4/2026, Nghị định 69/2026/NĐ-CP chính thức có hiệu lực bổ sung nhiều quy định mới:
Nhà trọ bắt buộc phải có lối thoát nạn thứ 2 (qua ban công, thang sắt ngoài trời hoặc lối lên sân thượng). Lối ra tầng 1 phải thông suốt và không bị cản trở bởi xe cộ hay hàng hóa.
Nhà trọ quy mô nhỏ cần phải có hệ thống cảnh báo như lắp đầu báo khói độc lập cho từng phòng.
Nhà trọ quy mô lớn (từ 5-7 tầng hoặc diện tích sàn lớn): Bắt buộc có hệ thống báo cháy tự động liên động và truyền tin báo cháy về cơ quan chức năng.
Bắt buộc lắp đặt các thiết bị chống rò điện (ELCB/RCCB) để ngăn ngừa chập cháy do hệ thống điện cũ kỹ.
Đủ điều kiện đảm bảo an ninh trật tự và thực hiện khai tạm trú
Nhà trọ phải có giấy chứng nhận đủ điều kiện an ninh trật tự do cơ quan Công an cấp.
Chủ trọ có trách nhiệm hướng dẫn và thực hiện khai báo tạm trú cho người thuê qua ứng dụng VNeID hoặc Cổng dịch vụ công trực tuyến.
Chủ trọ phải niêm yết nội quy nhà trọ rõ ràng, bao gồm các quy định về an toàn cháy nổ và trật tự công cộng.
Nhà ở riêng lẻ kết hợp sản xuất kinh doanh phải đáp ứng điều kiện an toàn gì về PCCC?
Theo Điều 21 Luật Phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ 2024 quy định về phòng cháy đối với nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh như sau:
1. Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy sau đây:
a) Các điều kiện an toàn về phòng cháy quy định tại Điều 20 của Luật này. Bao gồm:
- Nhà ở không thuộc loại hình quy định tại (*), (**) phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy sau đây:
+ Lắp đặt, sử dụng thiết bị điện bảo đảm điều kiện an toàn về phòng cháy quy định tại điểm c khoản 1 Điều 24 của Luật này (Cụ thể: Việc lắp đặt, sử dụng dây dẫn điện, thiết bị điện trong nhà phải bảo đảm yêu cầu về an toàn điện theo quy định của pháp luật; thường xuyên kiểm tra, kịp thời sửa chữa, thay thế dây dẫn điện, thiết bị điện không bảo đảm an toàn về phòng cháy).
+ Bố trí bếp đun nấu, nơi thờ cúng, đốt vàng mã bảo đảm an toàn; không để vật, chất dễ cháy, nổ gần nguồn lửa, nguồn nhiệt.
- Nhà ở không thuộc loại hình quy định tại điểm (*), (**) (bên dưới) phải bảo đảm các điều kiện về chữa cháy, thoát nạn sau đây:
+ Có phương tiện phòng cháy, chữa cháy phù hợp với khả năng, điều kiện thực tế để sẵn sàng chữa cháy, thoát nạn;
+ Bố trí, duy trì lối thoát nạn, lối ra khẩn cấp hoặc lối đi bảo đảm việc thoát nạn.
- Nhà ở có quy chuẩn kỹ thuật, tiêu chuẩn được viện dẫn trong văn bản quy phạm pháp luật hoặc trong quy chuẩn kỹ thuật về phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ thực hiện theo tiêu chuẩn, quy chuẩn kỹ thuật đó. (*)
- Nhà ở trong danh mục cơ sở thuộc diện quản lý về phòng cháy và chữa cháy thực hiện theo quy định tại Điều 23 của Luật này. (**)
- Đối với nhà ở tại thành phố trực thuộc trung ương thuộc khu vực không bảo đảm hạ tầng giao thông hoặc nguồn nước phục vụ chữa cháy theo quy định của pháp luật, quy chuẩn kỹ thuật trong hoạt động phòng cháy, chữa cháy thì phải trang bị bình chữa cháy, thiết bị truyền tin báo cháy kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu về phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ và truyền tin báo cháy theo lộ trình do Chính phủ quy định.
Đối với nhà ở tại khu vực khác thì khuyến khích trang bị thiết bị truyền tin báo cháy kết nối với hệ thống cơ sở dữ liệu về phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ và truyền tin báo cháy.
Ủy ban nhân dân thành phố trực thuộc trung ương xác định khu vực không bảo đảm hạ tầng giao thông hoặc nguồn nước phục vụ chữa cháy.
- Lực lượng Cảnh sát phòng cháy, chữa cháy và cứu nạn, cứu hộ có trách nhiệm hướng dẫn việc kết nối thiết bị truyền tin báo cháy với hệ thống Cơ sở dữ liệu về phòng cháy, chữa cháy, cứu nạn, cứu hộ và truyền tin báo cháy khi có yêu cầu.
b) Có biển cấm, biển báo, biển chỉ dẫn theo quy định;
c) Khu vực sản xuất, kinh doanh hàng hóa có nguy cơ cháy, nổ phải có giải pháp ngăn cách hoặc ngăn cháy với khu vực để ở.
2. Nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy, nổ phải bảo đảm các điều kiện an toàn về phòng cháy sau đây:
a) Các điều kiện an toàn về phòng cháy quy định tại khoản 1 Điều này;
b) Không bố trí chỗ ngủ trong khu vực sản xuất, kinh doanh;
c) Có phương tiện báo cháy, giải pháp thông gió, thiết bị phát hiện sự cố rò rỉ chất khí nguy hiểm về cháy, nổ phù hợp với công năng, đặc điểm của nhà ở kết hợp sản xuất, kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy, nổ;
d) Khu vực sản xuất, kinh doanh hàng hóa nguy hiểm về cháy, nổ phải được ngăn cháy với lối thoát nạn của khu vực để ở.
Vi phạm quy định về phòng cháy chữa, cháy chủ nhà trọ có thể bị xử phạt nặng. Ảnh minh họa: TL
Chủ nhà trọ không đảm bảo phòng cháy chữa cháy bị xử lý thế nào?
Theo Nghị định 144/2021/NĐ-CP, chủ nhà trọ không đảm bảo phòng cháy chữa cháy có thể bị phạt hành chính đối với một số vi phạm như sau:
- Niêm yết biển báo, biển cấm, biển chỉ dẫn về phòng cháy và chữa cháy không đúng quy cách, mẫu quy định: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 - 300.000 đồng.
- Không niêm yết biển báo, biển cấm, sơ đồ, biển chỉ dẫn về phòng cháy và chữa cháy: Phạt tiền từ 300.000 - 500.000 đồng.
- Làm che khuất, cản trở lối tiếp cận phương tiện phòng cháy và chữa cháy; sử dụng phương tiện chữa cháy thông dụng không bảo đảm chất lượng: Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 - 300.000 đồng.
- Không kiểm tra, bảo dưỡng hệ thống, phương tiện phòng cháy và chữa cháy định kỳ; trang bị phương tiện phòng cháy và chữa cháy không đủ hoặc không đồng bộ: Phạt tiền từ 500.000 - 1,5 triệu đồng.
- Không trang bị phương tiện chữa cháy thông dụng cho nhà, công trình: Phạt tiền từ 05 - 10 triệu đồng.
- Vi phạm quy định về phòng, chống cháy, nổ tại hộ gia đình:
+ Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 - 300.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ mà gây thiệt hại về tài sản từ 50 đến dưới 100 triệu đồng.
+ Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
Vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ mà gây thiệt hại về tài sản trên 100 triệu đồng;
Vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 01 người mà tỷ lệ tổn thương cơ thể dưới 61%;
Vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này dưới 61%.
- Vi phạm trong việc để xảy ra cháy, nổ:
+ Phạt cảnh cáo hoặc phạt tiền từ 100.000 - 300.000 đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn về phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ gây thiệt hại về tài sản dưới 20 triệu đồng.
+ Phạt tiền từ 01 - 03 triêu đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ gây thiệt hại về tài sản từ 20 triệu đồng đến dưới 50 triệu đồng.
+ Phạt tiền từ 03 - 05 triệu đồng đối với hành vi vi phạm quy định an toàn phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ gây thiệt hại về tài sản từ 50 đến dưới 100 triệu đồng.
+ Phạt tiền từ 05 - 10 triệu đồng đối với một trong những hành vi sau đây:
Vi phạm quy định an toàn phòng cháy và chữa cháy để xảy ra cháy, nổ mà gây thiệt hại về tài sản trên 100 triệu đồng;
Vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 01 người mà tỷ lệ tổn thương cơ thể dưới 61%;
Vi phạm quy định về phòng cháy và chữa cháy gây thương tích hoặc gây tổn hại cho sức khỏe của 02 người trở lên mà tổng tỷ lệ tổn thương cơ thể của những người này dưới 61%.
Trường hợp chủ nhà trọ vi phạm quy định về phòng cháy, chữa cháy gây thiệt hại, hậu quả nghiêm trọng, chủ nhà trọ không đảm bảo phòng cháy chữa cháy có thể bị truy cứu trách nhiệm hình sự.
Từ 25/5, chủ nhà trọ thu tiền điện giá cao bị phạt đến 30 triệu đồngGĐXH - Theo Nghị định 133/2026/NĐ-CP, từ ngày 25/5/2026, chủ nhà trọ thu tiền điện của người thuê nhà với giá cao hơn có thể bị phạt nặng đến 30 triệu đồng.
Từ hôm nay (15/12), chủ nhà trọ, khách sạn không khai báo lưu trú có thể bị phạt đến 12 triệu đồngGĐXH - Từ ngày 15/12, Nghị định 282/2025/NĐ-CP chính thức có hiệu lực trong đó quy định không thông báo lưu trú cho khách chủ nhà trọ, khách sạn có thể bị xử phạt hành chính đến 12 triệu đồng.
