Trong buổi gặp gỡ báo chí sáng 14/4, ban lãnh đạo Tập đoàn Novaland (NVL) cho biết họ đã trải qua giai đoạn khó khăn nhất. Từ bờ vực mất thanh khoản, quá trình tái cấu trúc toàn diện đã "cơ bản hoàn tất". Novaland đặt mục tiêu 2026 là năm cuối tái cấu trúc, từng bước thực hiện cam kết với khách hàng và nhà đầu tư, bước vào giai đoạn tăng trưởng trở lại.
Ở góc độ tài chính, cấu trúc nợ phải trả của Novaland đang dần thay đổi theo hướng giảm áp lực tài chính trong ngắn hạn. Tính đến hết năm 2025, NVL đã cắt khoảng 18% dư nợ trái phiếu phát hành riêng lẻ so với cuối năm 2022, giảm hơn 3.324 tỷ đồng dư nợ thông qua phát hành cổ phiếu để hoán đổi nợ cho cổ đông và chuyển đổi một phần gói trái phiếu quốc tế.
Công ty cũng có thêm các gói vay mới được giải ngân, giúp bổ sung nguồn tài chính để triển khai dự án. Tổng hạn mức tín dụng đã và dự kiến cấp thêm gần 30.500 tỷ đồng, đang được giải ngân theo tiến độ thi công các dự án.
Ông Võ Quốc Đức, Giám đốc Tài chính, cho biết doanh nghiệp này tự tin đã vượt qua thời kỳ "sống sót" để trở lại cuộc đua tăng trưởng trong ngành bất động sản. Thời gian tới, Novaland sẽ tập trung nguồn lực để thực hiện các cam kết với khách hàng, nhà đầu tư, trái chủ và cổ đông.
"Cơ sở mà ban lãnh đạo của tập đoàn tin tưởng là giá trị quỹ đất chúng tôi sở hữu đang cao hơn rất nhiều so với khoản nợ", ông nói.
Phân kỳ Habana Island thuộc dự án NovaWorld Ho Tram (TP HCM). Ảnh: Novaland
Theo báo cáo tài chính hợp nhất đã kiểm toán năm 2025, hàng tồn kho của NVL đạt hơn 153.324 tỷ đồng, chủ yếu là bất động sản để bán đang xây dựng và đã hoàn thành. Trong khi đó, tổng nợ vay tài chính ghi nhận ở mức 67.391 tỷ đồng, chủ yếu là vay ngân hàng và nợ trái phiếu. Doanh nghiệp này ghi rõ có khả năng trả nợ toàn bộ các khoản trên.
Ông Đức nói thêm giá trị quỹ đất của NVL trong báo cáo tài chính chỉ được tính theo giá sổ sách (book value), nhưng nếu tính theo giá thị trường, con số thực tế còn cao hơn. Ông khẳng định giá trị thị trường của các tài sản mà công ty đang sở hữu đủ để bao phủ tất cả nghĩa vụ nợ.
Novaland đang nắm quỹ đất lớn tại TP HCM, Đồng Nai, Lâm Đồng. Các dự án này đã và đang được tháo gỡ pháp lý từ năm 2025, giúp công ty đủ điều kiện để mở bán và bàn giao, từ đó chuyển hóa giá trị tài sản thành dòng tiền thực tế. Cuối năm 2025, công ty này ghi nhận hơn 20.353 tỷ đồng do người mua trả tiền trước. Đây là các khoản sẽ được ghi nhận thành doanh thu khi Novaland hoàn thành và bàn giao các bất động sản cho khách hàng.
Về tình hình các dự án trọng điểm, ban lãnh đạo cho biết tại Aqua City, pháp lý đã cơ bản hoàn thiện và dự kiến chậm nhất vào cuối quý II hoặc đầu quý III sẽ chính thức có giấy phép bán hàng. Sau đó, họ có thể chuyển đổi các văn bản thỏa thuận thành hợp đồng mua bán để ghi nhận doanh thu. Hiện tại, dự án này đã giao dịch khoảng 10.000 sản phẩm trong tổng số hơn 13.000 căn.
Song song đó, NovaWorld Phan Thiet cũng đã hoàn tất việc chuyển đổi hình thức sử dụng đất sang trả tiền một lần và đang chờ kết quả thẩm định giá để hoàn tất nghĩa vụ tài chính trong tháng 5 hoặc tháng 6. Từ đó, công ty sẽ đủ điều kiện để được cấp sổ và tiếp tục kinh doanh.
Với các dự án tại TP HCM, ban lãnh đạo nói dự án The Grand Manhattan và Victoria Village dự kiến bàn giao trong năm nay, trong khi dự án Palm Marina sẽ khởi công vào giữa năm để kịp bàn giao vào năm 2027. Tại NovaWorld Ho Tram, phần lớn các phân khu đã hoàn thiện pháp lý, riêng cụm Bình Châu Onsen và Long Island dự kiến hoàn tất các thủ tục còn lại trong quý II hoặc quý III.
Mặc dù dự án The Water Bay vẫn chưa chốt được hướng pháp lý cuối cùng, NVL khẳng định vẫn duy trì vị thế nhà đầu tư tại quỹ đất 30 ha. Họ đánh giá đây là dự án có nhiều tiềm năng.
Năm nay, Novaland đặt kế hoạch doanh thu đạt mức kỷ lục 22.715 tỷ đồng. Doanh nghiệp này muốn có lợi nhuận sau thuế 1.852 tỷ đồng, giảm nhẹ 0,5%. Họ xác định trọng tâm là ổn định dòng tiền thông qua việc đẩy mạnh bàn giao dự kiến hơn 2.600 sản phẩm, đồng thời triển khai bán mới hơn 2.100 sản phẩm.
Tuy nhiên, lãi suất tăng lên khiến kế hoạch lợi nhuận năm 2026 đã được điều chỉnh thận trọng hơn. Đại diện NVL cho biết tác động không xảy ra đồng thời trên toàn bộ danh mục nợ mà chỉ khoảng 30-40% dư nợ chịu ảnh hưởng trực tiếp từ lãi suất thả nổi, trong khi các khoản vay còn lại vẫn được hưởng lãi suất cố định trong thời hạn 12-36 tháng tùy theo hợp đồng.
Bên cạnh đó, NVL cũng sẽ tiếp tục triển khai các giải pháp như cấu trúc lộ trình thanh toán phù hợp với các khoản nợ hiện hữu; huy động vốn thông qua phương án phát hành cổ phiếu riêng lẻ và từ các định chế tài chính để đảm bảo nguồn lực phát triển các dự án.
Đối với các khoản vay và trái phiếu quốc tế, quá trình đàm phán gia hạn nợ mất nhiều thời gian hơn so với nợ trong nước. Nguyên nhân là các khoản này phải đi qua nhiều lớp phê duyệt và có sự tham gia của nhiều đơn vị tư vấn khác nhau, dẫn đến quy trình kéo dài.
Một trong những phương án tái cấu trúc được NVL đưa ra trong thời gian qua là chuyển đổi trái phiếu thành cổ phiếu. Tuy nhiên, mức giá đề xuất (mức cao nhất khoảng 40.000 đồng một cổ phiếu) lại cao hơn nhiều so với giá thị trường tại thời điểm đàm phán (dao động khoảng 11.000-15.000 đồng). Đại diện công ty thừa nhận chính điều này khiến phương án trở nên kém hấp dẫn với các trái chủ.
Tất Đạt
