Ông Đỗ Chí Hiếu, Giám đốc điều hành VinaCapital, Chủ tịch kiêm Tổng giám đốc VinaLiving, có nhiều năm kinh nghiệm quản lý trong lĩnh vực đầu tư bất động sản Việt Nam, cho rằng, hiện tại là thời điểm tốt nhất để các nhà đầu tư có vốn và tầm nhìn dài hạn giải ngân cho một chu kỳ bất động sản mới. Các dự án có chất lượng tốt sẽ là những tài sản được ưu tiên chuyển nhượng trong thời gian tới và khoảng cách đàm phán đang được thu hẹp do áp lực tài chính của các chủ đầu tư.
Chọn thời điểm
Theo ông Đỗ Chí Hiếu, yếu tố then chốt để thành công khi đầu tư bất động sản là chọn đúng thời điểm giải ngân. Giai đoạn tạo lập quỹ đất đóng vai trò quan trọng nhất đối với hiệu quả tài chính của một dự án. Thường thì một dự án sẽ tốn tối thiểu từ 2 đến 5 năm để hoàn thành các khâu hoàn thiện pháp lý và chuẩn bị triển khai. Các dự án thành công ở các thành phố lớn của các chủ đầu tư lớn hiện nay đều được xây dựng từ các quỹ đất hình thành từ một đến hai chu kỳ trước. Dòng vốn với chi phí ổn định và tầm nhìn dài hạn là các lợi thế mà nhà đầu tư nước ngoài cần tận dụng tối đa để thành công tại Việt Nam.
"Dòng tiền thông minh phải được giải ngân vào thời điểm khó khăn nhất của thị trường, trước khi những tín hiệu tích cực xuất hiện", ông Hiếu khẳng định.
Dự án bất động sản quanh TP HCM. Ảnh: Quỳnh Trần
Theo đó, từ 2019, VinaLiving (đơn vị thành viên của VinaCapital) đã tạm ngưng giải ngân vào các giao dịch M&A và tận dụng chu kỳ thuận lợi của thị trường trong giai đoạn 2020-2022 để tập trung triển khai bán hàng. Bước sang quý IV/2022 đến nay, công ty liên tục giải ngân vào các dự án khu dân cư quanh TP HCM, trung bình một tháng một giao dịch, đầu tư vào các dự án có tính khả thi cao.
Không nên chờ vào việc phát mãi tài sản
Bằng kinh nghiệm của mình, ông Đỗ Chí Hiếu cho biết, khác với các nước khác, việc đấu giá và phát mãi tài sản khi chủ đầu tư rơi vào tình trạng mất thanh khoản diễn ra phổ biến, ở Việt Nam, các tài sản để đạt đến quy trình đấu giá phát mãi sẽ tốn 3 đến 5 năm mới nhận được phán quyết của Tòa. Trong thời gian này nghĩa vụ với các bên liên quan tăng cao và diễn biến khó lường, làm cho các tài sản này không còn hấp dẫn.
Trong khi đó, những dự án hấp dẫn nhất thường là những dự án có tính pháp lý tốt và khả thi cao là các tài sản chủ đầu tư ưu tiên chuyển nhượng sớm và đây mới thực sự là các mục tiêu hấp dẫn. Ngoài ra, sự tham gia của các nhà đầu tư có uy tín, thương hiệu tốt để "hồi sinh" các dự án của các chủ đầu tư đang gặp khó khăn về tài chính, đảm bảo quyền lợi của người mua, ngân hàng cũng như các bên liên quan sẽ được đón nhận một cách tích cực hơn trong giai đoạn này. Các chủ đầu tư cũng đang sẵn sàng chia lại miếng bánh, đảm bảo quyền lợi hài hòa các bên trong giai đoạn khó khăn này. Vì vậy, đây là lúc mà bên bán sẵn sàng chuyển nhượng những tài sản tốt ở giá hợp lý để giải quyết vấn đề thanh khoản trong ngắn hạn của họ.
"Thực tế cho thấy tỷ suất sinh lợi cho các nhà đầu tư có thặng dư vốn dồi dào và dòng tiền ổn định đầu tư vào dự án bất động sản hiện nay đang vào vùng rất hấp dẫn", ông Hiếu nhận định.
Khó khăn chỉ tạm thời
Bất động sản và ngân hàng ảnh hưởng sâu rộng đến nền kinh tế, đóng góp khoảng 20% GDP. Tuy nhiên, 80% nền kinh tế vẫn đang trong giai đoạn phát triển thuận lợi. Do đó, theo ông Đỗ Chí Hiếu, dòng tiền sẽ phân bổ lại nhờ "bàn tay vô hình" từ các lĩnh vực khác. Đặc biệt là cơ hội đầu tư và nhu cầu cơ bản của người mua nhà vẫn còn rất cao. Bất động sản Việt Nam vẫn trong cơn khủng hoảng thiếu nguồn cung.
Mặc dù trong ngắn hạn, thị trường sẽ liên tục đối mặt với sóng gió do lãi suất tăng cao và khủng hoảng thanh khoản từ các nhà phát triển lớn, nợ xấu mảng tài chính cá nhân sẽ có nguy cơ tăng cao, đại diện VinaLiving tin rằng, khoảng trống để người mua và người bán có thể gặp nhau đang ngày càng thu hẹp.
"Điều cần nhất bây giờ là các cơ chế tháo gỡ các khó khăn pháp lý cho dự án như ý kiến của các chuyên gia nêu ra trong thời gian gần đây để giúp giảm gánh nặng lên hệ thống ngân hàng cũng như nguy cơ nợ xấu liên quan đến bất động sản", ông Hiếu chia sẻ thêm.
Với gần 20 năm kinh nghiệm và đã giải ngân hơn 2 tỷ USD vào thị trường bất động sản ở Việt Nam thông qua hơn 80 dự án lớn nhỏ, VinaLiving tiếp tục thu hút nguồn vốn từ các nhà đầu tư để giải ngân cho việc đầu tư vào các dự án có tính khả thi cao, đặc biệt là các khu dân cư thấp tầng có bán kính di chuyển dưới một giờ từ trung tâm thành phố. Đồng thời, công ty này tham gia vào việc tái cấu trúc tài chính cho các dự án đang triển khai dang dở, được sự đồng thuận của khách hàng và các bên cho vay.
Minh Lâm
