Cách đây hai năm, New York Times đưa tin về một biển quảng cáo xuất hiện tại công trường ở Bỉ với dòng chữ: "Này ChatGPT, hãy hoàn thành tòa nhà này". Sau câu nói mang tính ẩn dụ, nhiều người đặt câu hỏi liệu công nghệ, đặc biệt là AI và dữ liệu, có thể giải quyết những điểm nghẽn của ngành bất động sản hay không.
Thực tế, làn sóng công nghệ đang âm thầm thâm nhập vào lĩnh vực bất động sản trên toàn cầu, không tạo ra những thay đổi ồn ào, mà dần dịch chuyển cách doanh nghiệp quản trị. Trọng tâm của quá trình chuyển đổi không nằm ở phần mềm hay thiết bị, mà ở việc tổ chức, kết nối và khai thác dữ liệu.
Ông Nguyễn Hoàng Vĩnh Viễn, quyền Giám đốc điều hành Nam Long Commercial Property, kiêm Phó giám đốc chuyển đổi số Tập đoàn Nam Long, trong chia sẻ gần đây, đưa ra góc nhìn về chuyển đổi số trong lĩnh vực bất động sản.
Bài toán phân mảnh dữ liệu
Một trong những nghịch lý lớn của ngành bất động sản là lượng dữ liệu tạo ra rất lớn nhưng lại bị phân mảnh. Theo báo cáo của JLL, dữ liệu trong lĩnh vực này thường nằm rải rác trong bảng tính, báo cáo thủ công và các hệ thống không liên thông, khiến dữ liệu - vốn được xem là tài sản chiến lược, không phát huy được giá trị. Sự đứt gãy đó làm chậm quá trình ra quyết định, tiềm ẩn rủi ro và hạn chế khả năng dự báo dài hạn.
Mô hình bản sao kỹ thuật số của Singapore, dựa trên dữ liệu về diện tích và thông tin các tòa nhà. Ảnh: Singapore Land Authority
Singapore là một trong những quốc gia tìm cách giải bài toán này ở cấp độ đô thị. Dự án Virtual Singapore xây dựng bản sao kỹ thuật số (digital twin) của toàn bộ không gian đô thị, dựa trên hơn 3 triệu hình ảnh mặt đất, 160.000 ảnh chụp từ trên không và hàng tỷ điểm dữ liệu để tái dựng mô hình 3D. Ông Victor Khoo, chuyên gia của Cơ quan Quản lý đất đai Singapore, từng chia sẻ với Bloomberg rằng mục tiêu của dự án là tạo ra một hệ thống dữ liệu "chính xác, nhất quán và đáng tin cậy".
Theo Tổ chức Hợp tác và Phát triển Kinh tế (OECD), giá trị cốt lõi của Virtual Singapore không nằm ở công nghệ mô phỏng, mà ở khả năng biến dữ liệu thành công cụ ra quyết định cho nhiều nhóm đối tượng khác nhau. Các nhà nghiên cứu sử dụng dữ liệu để phân tích sức khỏe cộng đồng và tác động môi trường. Doanh nghiệp giảm rủi ro trong khâu quy hoạch. Người dân hưởng lợi từ một môi trường sống được vận hành hiệu quả hơn. Khi dữ liệu được tổ chức đầy đủ, đô thị có thể chuyển từ phản ứng thụ động sang dự báo và can thiệp sớm.
Tại Việt Nam, một số doanh nghiệp bất động sản bắt đầu tiếp cận chuyển đổi số theo hướng tương tự. Theo ông Nguyễn Hoàng Vĩnh Viễn, điều kiện tiên quyết của chuyển đổi số là dữ liệu phải "sạch" và "có ý nghĩa". Số hóa không chỉ là thu thập dữ liệu thô, mà là xây dựng hệ thống dữ liệu có thể theo dõi xuyên suốt vòng đời dự án, từ quy hoạch, xây dựng đến bàn giao và vận hành.
"Dữ liệu trong bất động sản rất quan trọng nhưng lại nằm rải rác trong một chuỗi giá trị dài, được lưu trữ ở nhiều công cụ và định dạng khác nhau", ông Viễn phân tích. Để khắc phục tình trạng đó, doanh nghiệp cần xây dựng một nền tảng dữ liệu trung tâm, giúp đồng bộ hóa các nguồn dữ liệu và tạo cơ sở cho việc ra quyết định nhất quán.
Ông Nguyễn Hoàng Vĩnh Viễn. Ảnh: NVCC
Chiến lược "hộ chiếu bất động sản" của Nam Long
Theo đại diện Tập đoàn Nam Long, dữ liệu chỉ thực sự phát huy giá trị khi trở nên dễ hiểu với người sử dụng. Theo ông Viễn, thách thức không phải thiếu dữ liệu, mà là chuyển dữ liệu kỹ thuật thành thông tin trực quan phù hợp với từng nhóm người dùng. Một bản vẽ kiến trúc, khi được chuyển đổi đúng cách, có thể hỗ trợ đội ngũ kinh doanh, đồng thời giúp khách hàng hiểu rõ hơn về căn nhà từ hình hài, pháp lý đến khả năng bảo trì trong tương lai.
Từ đó, Nam Long phát triển mô hình "Property Passport" - hộ chiếu dữ liệu cho bất động sản. Theo ông Viễn, một ngôi nhà không chỉ là tài sản vật lý, mà còn là tổng hòa của thông tin về quy hoạch, vật liệu, lịch sử sửa chữa và quyền sở hữu. Việc xây dựng "lý lịch" dữ liệu cho bất động sản nhằm giúp người mua tiếp tục quản lý và phát triển tài sản trong dài hạn. Một phần ý tưởng này đang được triển khai trên nền tảng Nam Long Living dành cho cư dân của doanh nghiệp.
Để hiện thực hóa chiến lược đó, Nam Long lựa chọn mô hình triển khai kết hợp giữa nguồn lực nội bộ và đối tác công nghệ bên ngoài. Doanh nghiệp giữ vai trò trung tâm trong việc xác định bài toán, kiến trúc dữ liệu và mục tiêu kinh doanh, trong khi các đối tác tham gia đồng phát triển giải pháp phù hợp với thực tế vận hành. Song song, phương thức "quick win - fail fast" được áp dụng nhằm thử nghiệm nhanh, đo lường hiệu quả và điều chỉnh linh hoạt.
"Nền tảng Nam Long Living mất 4,5 tháng để ra mắt phiên bản đầu tiên. Sau đó, chúng tôi đo lường hiệu quả và mạnh dạn loại bỏ những tính năng không phù hợp. Đó là cách để duy trì sự linh hoạt của một startup trong một tập đoàn hơn 33 năm phát triển", ông Viễn nói.
Một góc khu đô thị Waterpoint của Nam Long. Ảnh: Nam Long
Theo ông Viễn, dữ liệu không phải là sản phẩm phụ của hoạt động kinh doanh, mà là nền tảng cốt lõi quyết định cách doanh nghiệp bất động sản vận hành. Chuyển đổi số vì thế là một hành trình dài đòi hỏi tư duy quản trị, lộ trình rõ ràng và cam kết bền bỉ.
Tại Nam Long, quá trình chuyển đổi dữ liệu được chia thành hai giai đoạn. Thứ nhất, chuẩn hóa và tập trung dữ liệu nhằm xác định dữ liệu gốc, nhằm hạn chế thông tin sai lệch, tạo nền tảng cho việc phối hợp hiệu quả giữa các bộ phận như đầu tư, pháp lý, thi công và vận hành. Thứ hai, dữ liệu được khai thác để phục vụ vận hành và ra quyết định, với dữ liệu được phân tầng đến từng nhóm người dùng cuối, hỗ trợ ra quyết định, tối ưu quy trình, theo dõi hiệu quả vận hành.
Ngay cả tại Singapore, quá trình quản lý và khai thác các tập dữ liệu đô thị quy mô lớn vẫn liên tục được điều chỉnh. Như ông Victor Khoo từng nhận định, chuyển đổi dữ liệu là cam kết dài hạn, không thể hoàn thành trong một sớm một chiều. Trong bối cảnh đó, những cách tiếp cận lấy dữ liệu làm nền tảng và con người làm trung tâm được xem là hướng đi có thể định hình tương lai của ngành bất động sản.
Hoài Phương
